وی گفت: با افزایش قیمت نهاده‌‌های تولیدی چون كارگر و مصالح ساختمانی قیمت تمام شده مسكن و هزینه‌های جاری افزایش یافته است و به همین جهت بازار اجاره بها نیز دستخوش تغییر قیمت شده است.

وی افزود: هر ساله بر حسب میزان تورم یا كمی بیش از آن اجاره‌ها رشد می‌كرد، اما در سال جاری اجرای قانون هدفمندی یارانه‌ها بهانه افزایش بیش از انتظار تورم و هزینه‌های زندگی شده است از این رو اجاره بها نیز به اسارت تورم درآمده و رشد كرده است.

وی در پاسخ به این سؤال كه چرا مسئولان هرگونه افزایش قیمت مسكن در ماه‌های اخیر را رد می‌كنند، افزود: اگر قیمت‌ها افزایش نیافته پس چرا مصوبه‌ای را ابلاغ كرده‌اند كه افزایش 9 درصدی مجاز می‌باشد علاوه بر این بازار روند طبیعی خود را طی می‌كند نه روندی كه بر آن تكلیف شود و باید در نظر داشت كه بازار مسكن و اجاره بها هر دو در زمره بازارهایی قرار دارند كه به دلیل وسعت و اثر پذیری از بخش‌های مختلف كنترل قهری و جبری آنها بسیار مشكل به نظر می‌رسد.

همچنین محمد عباسی یك مشاور املاك فعال در جنوب غرب تهران درباره میزان افزایش اجاره بها به «جوان» گفت: حقیقت از زمان ابلاغ مصوبه رشد 9 درصدی اجاره‌ها چند نفر از مستأجران به بنگاه مراجعه كرده‌اند تا ببینند با افزایش 9 درصدی اجاره بها این امكان فراهم می‌شود كه در ملكی كه سكونت دارند همچنان قرارداد خود را یكسال دیگر هم تمدید كنند یا خیر.

وی افزود: اغلب مالكان از میزان افزایش 9 درصدی اجاره بها رضایت ندارند و بر این عقیده‌اندكه هزینه‌های زندگی افزایش پیدا كرده از این رو مجبور به افزایش اجاره بها شده‌‌اند و زمانی هم كه صحبت از تعزیرات و قانون به میان می‌آید می‌گویند كه اصلاً ملك را اجاره نمی‌دهند یا اینكه مستأجر جدید طلب می‌كنند.

وی اظهار داشت: طبق قانون، بنگاه داران مجاز نیستند قرارداد اجاره‌ای را بیش از نرخ مصوب دولت عقد كنند، اما این موضوع خود مشكل آفرین است زیرا به شدت آمار قراردادهای غیر رسمی را افزایش می‌دهد ادامه چنین روندی بنگاه داران را شاید مجبور به تقلب كند. بالاخره بنگاه داران هم از این كار امرار معاش می‌كنند.

عدم تناسب قدرت مالی متقاضیان با مسكن‌های عرضه شده

از سوی دیگر یك كارشناس اقتصادی عدم تناسب قدرت مالی متقاضیان با مسكن‌های عرضه شده در بازار مسكن را عامل دیگر رشد اجاره بها عنوان كرد و افزود: همانطور كه پیش از این نیز پیش‌بینی شده بود در سال‌هایی قرار داریم كه تقاضا برای مسكن با جهش همراه شده است و از آنجایی كه قدرت خرید مسكن در جامعه تضعیف شده است هجوم به بازار اجاره بها موجب افزایش تقاضا و رشد بیش از انتظار اجاره بها شده است.

حمیدفاضل تصریح كرد: اگر كسی قدرت مالی مناسبی برای خرید مسكن را داشته باشد هرگونه مسكن دلخواهی را می‌تواند در بازار فعلی در اسرع وقت تهیه نماید پس باید به این نكته توجه داشت كه چندان از نظر عرضه با مشكل روبه‌رو نیستیم، این در حالی است كه متقاضیان مسكن در كشور از قدرت لازم و كافی جهت تهیه مسكن برخوردار نیستند.

وی افزود: مشكل فعلی بازار مسكن و همچنین اجاره‌بها را باید در سیاست‌های كلان اقتصادی جست‌وجو كرد. متقاضیان مسكن به علت تورمی كه در جامعه هر روز حجیم‌تر از روز گذشته می‌شود قدرت خرید خود را از دست می‌دهند.

وی اجرای سیاست‌های كنترل تورم در كنار ارائه تسهیلات مناسب به متقاضیان واقعی مسكن را از جمله راهكارهایی دانست كه می‌توان با تكیه بر آن تا حدی قدرت مالی متقاضیان مسكن را افزایش داد و تب بازار اجاره‌بها را كاهش داد.

در این‌باره یك متقاضی مسكن استیجاری در گفت‌وگو با «جوان» گفت: سال‌هاست كه در پی خرید یك مسكن می‌باشم و سعی می كنم با كار بیشتر و پس‌انداز قدرت مالی خود را برای خرید مسكن تقویت كنم، اما به این نتیجه رسیده‌ام كه سرعت رشد قیمت در بازار مسكن از تقویت توان مالی من بسیار بیشتر است، زیرا هر ساله من فقط می‌توانم به زور از پس رشد اجاره بها برآیم.

وی خاطرنشان كرد: برای تهیه یك واحد 70 متری در منطقه جنوب غرب تهران 16 میلیون رهن و ماهانه 100 هزار تومان اجاره پرداخت كرده‌ام و جداً نمی‌دانم روزی بتوانم خانه‌ای برای خانواده‌ام تهیه كنم یا خیر. وی گفت: سال‌هاست كه به صورت هفته‌ای قیمت مسكن را حداقل در منطقه جنوب غرب تهران رصد می‌كنم، قیمت‌ها در این بازار از هیچ قاعده و قانونی پیروی نمی‌كنند. نوسان‌های تند در این بازار آدم را از خانه‌دار شدن ناامید می‌كند. وی افزود: انتظار داشتم با افتتاح پروژه‌های مسكن مهر در شهرهای جدید قیمت مسكن كاهش یابد و آن وقت یك خانه تهیه كنم، اما نمی‌دانم با توجه به این افتتاح‌ها پس چرا قیمت‌ها روز به روز افزایش می‌‌یابد.

بی‌میلی‌ها به شهرهای جدید؟

از سوی دیگر بهمن عشقی، یك كارشناس حوزه مسكن با انتقاد از شكل‌گیری نامناسب شهرهای جدید دلیل دیگر فشار تقاضا بر بازار اجاره‌بها را بی‌میلی مردم به ساكن شدن در این شهرها عنوان كرد و افزود: میل سكونت در شهرهای جدید به دلیل دوری از شهرها و فقدان راه‌های ارتباطی مناسب و همچنین نبود امكانات خدماتی مناسب كاهش پیدا كرده است، در حالی كه ساخت اینگونه شهرها با هدف كاهش تراكم جمعیت كلانشهرهایی چون تهران با هزینه‌های زیادی همراه بوده است و شاید از همین رو است كه افتتاح این واحدها اثر چندانی بر بازار اجاره ندارد.

وی افزود: بسیاری از صاحبان مسكن مهر شهرهای جدید در صورت تحویل واحد نیز حاضر به خروج از تهران نیستند و این خود محاسبات دولت را در كنترل بازار مسكن و اجاره‌بها با چالش مواجه می‌كند.

وی افزود: هرچه سریع‌تر باید اقداماتی در جهت بهبود وضعیت زندگی در این شهرها صورت گیرد تا شاهد خروج جمعیت از شهرها به سوی شهرهای جدید باشیم.

كندی حركت احیای بافت‌های فرسوده

اما محمدتقی بختیاری، عضو دیگر كمیسیون عمران كندی حركت احیای بافت‌های فرسوده را یكی دیگر از دلایل نوسان در بازار اجاره بها به ویژه در تهران عنوان كرد و افزود: بررسی‌ها و بازدیدها از مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد كه میزان مسكن‌های استیجاری كاهش یافته است این در حالی است كه گزینه‌های چندان زیادی پیش روی متقاضیان مسكن استیجاری قرار ندارد، حال اگر احیای بافت‌های فرسوده با سرعت همراه بود حداقل بر میزان عرضه در بازار اجاره‌بها افزوده می‌شد و همین امر می‌توانست تا حدودی تب بازار را كاهش دهد.

وی عنوان كرد: هر بافت فرسوده‌ای كه تخریب می‌شود حداقل چندین واحد به جای آن ساخته خواهد شد كه این واحدهای جدید می‌تواند باری را از دوش بازار اجاره‌بها بردارد.

وی افزود: افزایش تسهیلات و همچنین در نظر گرفتن مشوق‌هایی مؤثر می‌تواند مالكان بافت‌های فرسوده را در مسیر احیای بافت فرسوده قرار دهد. این در حالی است كه رئیس مشاوران املاك علت كاهش مسكن استیجاری در تهران را احتكار 800 هزار مسكن خالی از سكنه دانست كه بازار اجاره‌بها را دچار نوسان چشمگیر كرده است.

خلأ قانون در كشور

مصطفی قلی‌خسروی، با بیان اینكه اگر خانه‌های خالی به بازار اجاره‌بها ورود پیدا كنند به طور حتم در بازار تأثیرگذار خواهد بود، افزود: گاهی در این محلات مشاهده می‌شود كه بعضی از خانه‌ها مدت‌هاست كه خالی هستند یا برخی زمین‌ها دیده می‌شود كه سال‌های سال بلاتكلیف مانده و ساخته نشده است. وی افزود: جمعیت جوان متقاضی مسكن باعث شده تا شرایط خاصی در بازار مسكن و اجاره‌بها حاكم شود و به نظر می‌رسد امروز بیش از هر وقت دیگری نیاز است كه برخورد جدی با افرادی كه به دلایل غیرقابل قبولی خانه خود را خالی از سكنه نگه داشته‌اند ‌ صورت گیرد. زیرا این نیز نوعی احتكار است و به نظر می‌رسد اخذ مالیات ابزار مناسبی باشد.

وی گفت: اگر بازگشتی به سال 86 داشته باشیم، در آن دوره، قیمت ملك به سرعت بالا رفت كه دولت‌ برای مهار رشد قیمت‌ها وارد عمل شد. براین اساس، طرح مسكن مهر را اجرا كرد و ساماندهی املاك و مستغلات در برنامه‌ها قرار گرفت و نیز مالیات بر خانه‌های خالی دنبال شد.

خسروی تصریح كرد:‌ در گذشته تجربه‌ای در زمینه مالیات بر خانه‌های خالی داشته‌ایم، اما این طرح موفق نبود این موضوع به سال‌های 71 تا 74 برمی‌گردد. اما امروز با توجه به شرایطی كه بخش مسكن با آن روبه‌رو است، ابزارهای مالیاتی باید فعال‌تر بشوند، چرا كه در نقاطی از تهران خانه‌هایی وجود دارند كه به صورت خالی رها شده‌اند. این در حالی است كه در كشورهای توسعه یافته از ترس مالیات مضاعفی كه باید پرداخت شود، كسی نمی‌تواند خانه را خالی بگذارد.

وی با بیان اینكه برابر اصل 40 قانون اساسی مالكیت محترم است، عنوان كرد: قانونی نداریم كه بتوانیم با افرادی كه خانه‌های خود را خالی رها كرده‌اند، برخورد كنیم. به این ترتیب قانونگذار باید قانون درستی را تصویب كند تا خانه‌ها به صورت بهینه در اختیار مردم قرار گیرد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاك تصریح كرد:‌در كشورهای پیشرفته، مالیات بر خانه‌های خالی را وضع كردند كه فرد اگر تا مدتی از ملك استفاده نكند و آن را بخواهد نگه دارد، مالیات بالایی پرداخت كند.

وی افزود: این رفتار اغلب از سوی مالكانی كه از توانایی مالی مناسبی برخوردارند سر می‌زند، زیرا اگر این افراد به پول اجاره ملك نیاز داشتند قطعاً با شرایط دلخواه واحد خود را اجاره می‌دادند.

فعالیت‌های كلان اقتصادی متعادل نیست

از سوی دیگر دكتر حسین راغفر، استاد اقتصاد دانشگاه الزهرا كاهش نرخ سود بانكی را در آشفتگی بازار اجاره‌بها بی‌تأثیر ندانست و اظهارداشت: وقتی كه به سیستم بانكی اعلام می‌شود سود بانكی را كاهش دهید، معنای آن این است كه نقدینگی‌ها از سیستم بانكی خارج شده و در جای دیگری مستقر می‌شوند. حالا یكی از نمودهای آن بخش مسكن است كه در حال حاضر یك كالای سرمایه‌ای به شمار می‌رود.

وی افزود:‌در حال حاضر بانك‌ها، ساختمان‌ها را به عنوان وثیقه قبول می‌كنند و متقاضیان وام می‌توانند ملك خود را وثیقه بانك بگذارند و هیچ منعی وجود ندارد كه این مسكن خالی نباشد. براین اساس تعداد زیادی مجموعه‌های مسكونی در تهران می‌بینیم كه سال‌هاست خالی هستند و در گرو بانك‌ها قرار دارند.

راغفر تأكید كرد: تا زمانی كه سیاست‌های كلی و اثرگذار بر بخش‌های مختلف اقتصادی را با هم هماهنگ نكنیم، مگر می‌شود با یك بخشنامه مشكل مسكن و اجاره‌بها را حل كرد. ما باید درحوزه‌های دیگری كه روی بخش مسكن تأثیر دارد، دقت نظر داشته باشیم و تصمیمات منطقی بگیریم.

وی در پاسخ به این سؤال كه به چه دلیل صاحب یك ملك پنج سال مسكن خود را خالی نگه می‌دارد و آن را وثیقه بانك می‌گذارد، اظهار داشت سود و منفعت خالی بودن مسكن بیشتر است. برای مثال صاحب یك ملك با 50واحد مسكونی اگر ملك را بفروشد، معنای آن این است كه از تورم‌های سال آتی بی‌بهره خواهد بود و درآمدهای آتی را نخواهد داشت. اما اگر همین ملك را به قیمتی كه می‌ارزد، در گروی بانك قرار دهد و وام بگیرد و پول آن را در پروژه دیگری سرمایه‌گذاری كند به معنای این است كه از تورم‌های سال‌های بعد منتفع خواهد شد. در واقع مالكیت را در یك جیب و پول آن ملك را در جیب دیگر خود نگه‌می‌دارد. این در حالی است كه قوانین سیستم مالی و پولی كشور باید جلوی اینگونه فعالیت‌های مخرب اقتصادی را بگیرد تا اینگونه واحدهای احتكار شده به بازار مسكن و اجاره‌بها بازگردد.

مهاجرت و رشد تقاضا برای مسكن استیجاری

دكتر امیراحمدیان، استاد دانشگاه یكی دیگر از عوامل تأثیرگذار بر رشد قیمت‌ها در بازار اجاره‌بها را مهاجرت به شهرها عنوان كرد و افزود: شناور شدن جمعیت و مهاجرت مردم از روستاها به شهرها، مسئله‌ای است كه ما با آن روبه‌رو هستیم. این درحالی است كه دولت باید جلوی شناور شدن جمعیت را بگیرد و نیاز شهرستان‌های كوچك را سر و سامان دهد.

به اعتقاد او، مسكن مهر نباید در شهرهای بزرگ ساخته می‌شد؛ چرا كه این مسئله جابه‌جایی از روستاها به شهرها را بر عكس می‌كرد.

وی گفت: البته دولت باید حوزه اقتصاد كلان را به گونه‌ای شكل دهد كه اشتغال و مشكل آموزش را حل كند تا انگیزه‌ای برای مهاجرت به شهرهای بزرگ وجود نداشته باشد، البته این مسئله دامنه گسترده‌ای برای برنامه‌ریزی می‌خواهد.

امیر احمدیان تأكید كرد: این در حالی است كه ما باید به موضوع پیشگیری و فرهنگسازی توجه كنیم. هیچگاه كارها بدون فرهنگسازی و زمینه‌سازی نتیجه زودهنگامی را به دنبال نداشته است از این رو باید شهرهای جدید را بیشتر به مردم معرفی كرد و البته تجهیزات و ملزومات یك شهر را برای شهرهای جدید فراهم كرد.
افزایش مهاجرت به شهر تهران موجب كاهش مسكن‌های استیجاری شده است و همین امر موجب افزایش بی‌رویه قیمت‌ها شده زیرا تقاضا بیش از عرضه مسكن استیجاری است.